老屋變妝 補助全攻略
整建維護補助怎麼申請？
外牆、電梯、結構補強全說清楚
不用等都更拆房、不用全棟同意，屋齡20年以上公寓就能申請！補助最高工程費55%，政府幫你一起出錢修老屋。
嗨! 大家好!
我是楊文瑋設計師
今天早上參加維整補助說明會,下午就趕快和大家分享補助的好消息~
「不拆，也有補助！整建維護補助不需要全棟同意都更，只要管委會或更新會出面申請，就可以拿政府的錢修外牆、裝電梯、補強結構。」
根據內政部國土管理署資料，全台中央整維補助案件已累計 153件，但很多屋主根本不知道這個管道。今天我把整建維護補助的核心重點一次整理清楚——條件、金額、申請文件、地雷，全都有。
整建維護補助是什麼？跟都更有什麼不一樣？
很多人一聽到「都市更新補助」，第一反應是「那不是要全棟住戶同意拆掉重蓋嗎？」——整建維護補助完全不一樣！
- 不用拆房子：整建維護是針對現有建築物「改建、修建或充實設備」，不涉及拆除重建
- 不需要全棟同意都更：由管委會或都市更新事業機構出面申請，門檻遠低於重建
- 政府補助真金白銀：外牆修繕最高補助工程費50%、結構補強最高55%、加裝電梯最高45%
整建維護可以改善哪些問題？這些是老公寓最常見的痛點，整維補助通通可以處理：
- 外牆磁磚剝落、立面老舊破損
- 鐵窗外推、老舊招牌、管線凌亂影響市容
- 沒有電梯，老人上下樓困難
- 結構耐震能力不足，地震風險高
- 屋頂漏水、騎樓無障礙坡道缺乏
「整建維護就像幫老房子做大健診——不是換心臟，而是把破掉的皮膚修好、把搖晃的骨架補強，讓它再撐個幾十年。」
誰可以申請？申請資格與條件
整建維護補助有三項基本門檻，缺一不可：
- 屋齡：20年以上合法建築物（整維門檻比重建的30年低！）
- 區域：位於都市計畫區內，且符合更新單元劃定基準（至少一幢建築物）
- 提案單位：公寓大廈管理委員會、都市更新會，或依法申請開業之都市更新事業機構（建築師事務所、公司行號均可）
以下類型的建築物屬於優先補助對象，審查時會被優先考量：
- 海砂屋
- 耐震能力不足且有明顯危害公共安全之建築物
- 老舊危險複合用途之建築物
- 採綠建材、綠色能源或綠建築工法施作之整維工程
在申請補助前，提案單位必須先在「區分所有權人會議或更新會會員大會」上作成具體決議，內容包括：都市更新推動方式、申請補助意願、自籌款籌措方式及分攤原則等。
沒有這份決議紀錄，申請文件不完整，直接被退件！
補助金額怎麼算？規劃費＋工程費完整說明
整維補助分兩個階段申請，先補「規劃設計費」，再補「實施工程費」，要按順序來。
📐 第一階段：規劃設計費補助
依建築物地面層以上總樓地板面積分級計算（民國112年後已調高上限至80萬）：
| 申請補助面積（地面層以上） | 補助金額上限 |
|---|---|
| 面積 ≤ 5,000m² | 80萬元（112年起調高，原50萬） |
| 5,001m² ＜ 面積 ≤ 10,000m² | 每增加100m² 補助 1萬元 |
| 面積 ＞ 10,001m² | 每增加100m² 補助 5,000元 |
若同時申請結構補強設計，可另外補助：耐震詳評報告書所載補強總工程費的 5%，或以擬訂都更事業計畫費用的 50% 擇一計算。
🏗️ 第二階段：實施工程費補助
工程費補助共10個項目，其中第1～3項是必要施作，缺一不可，且這10項的總工程費必須有 1/3以上 來自第1～9項：
| 補助項目 | 性質 | 補助計算方式 | 補助上限 |
|---|---|---|---|
| 1. 建築物立面修繕工程 | 必要 | 地面層以上總樓地板面積 1,500元/m² （112年起調高，原1,000元） | 工程費總合 50%為上限 |
| 2. 老舊招牌、突出外牆鐵窗及違建拆除 | 必要 | ||
| 3. 空調、外部管線整理美化 | 必要 | ||
| 4. 建築基地景觀綠美化 | 選項 | ||
| 5. 屋頂防水及綠美化 | 選項 | ||
| 6. 增設或改善無障礙設施 | 選項 | ||
| 7. 防墜設施 | 選項 | ||
| 8. 其他經審查同意之必要項目 | 選項 | ||
| 9. 增設昇降機設備（加裝電梯） | 選項 | 本項實際工程費 | 45%為上限 |
| 10. 提高建築物耐震能力（結構補強） | 選項 | 施作 ≤1,500m²：4,000元/m² 施作 ＞1,500m²：3,000元/m² | 55%為上限 |
▸ 規劃設計費上限：50萬元 → 提高至80萬元
▸ 外牆修繕補助單價：1,000元/m² → 提高至1,500元/m²
▸ 工程費補助上限：45% → 提高至50%
▸ 工程款第2期款比率：30% → 提高至50%（前期資金壓力大幅減輕）
▸ 花蓮、台東及離島地區：可再提高 20%範圍內之總補助經費
📊 真實案例：補助到底有沒有用？
社區熱心的婆婆媽媽從105年起密集與市府輔導團隊磋商。住戶陳阿姨「挨戶敲門、發傳單、勤跑市府開會也不喊累」，一一協調240位所有權人同意。原先反對的住戶，後來反過來對她說：「辛苦了。」
施作項目包含：外牆拉皮（含空調與外部管線整理美化、廣告招牌及鐵窗拆除）、騎樓整平、植栽綠美化、無障礙設施改善、提高建物耐震能力等。
如果連清交商圈的老公寓都可以做到，新竹市屋齡20年以上的住宅超過5萬戶，你的社區當然也可以！
總工程費：8,292萬
補助工程費：3,398萬（41%）
補助規劃費：200萬元
總工程費：5,426萬
補助工程費：1,601萬（20%）
補助規劃費：335萬元
總工程費：4,034萬
補助工程費：1,578萬（39%）
補助規劃費：166萬元
總工程費：1,460萬
補助工程費：424萬（29%）
補助規劃費：55萬元
※ 資料來源：內政部國土管理署都市更新整建維護補助簡報（2024年）、新竹市政府都市發展處（2020年）
「整維補助不是免費大禮包，是需要組織、準備、協調的工程——但只要走完流程，政府幫你出的那一半工程費，真的不是小數目。新竹已經有人做到了，你也可以。」
申請流程、文件清單與地雷
整維補助採「兩階段申請」：先申請規劃設計費，做完規劃並公開展覽後，才能申請實施工程費。
備妥摘要表、申請補助計畫書、相關證明文件及要件檢核表
確認申請資格、違建清查情形、工程計畫合理性及財務籌措方式
中央層級審查，工程費補助案需於都更事業計畫公開展覽後才能提出
規劃費：簽約50%＋公開展覽50%；工程費：簽約20%＋施工達50%再付50%＋完工驗收付剩餘
📄 規劃設計費申請文件清單
- 摘要表：基地範圍及現況分析，含違規物及違建清查結果
- 申請補助計畫書：課題與對策、預定工作項目及實施方式、預定作業時程、經費需求與項目明細
- 相關證明文件：使用執照及原始竣工圖、土地及建物登記簿謄本、提案單位身分證明、住戶整建維護意願證明（區分所有權人會議或都更會決議紀錄）
- 要件檢核表：依政府公告格式填寫（可至各地方政府都更主管機關官網下載）
- 沒先召開「區分所有權人會議」取得決議紀錄，缺少具體決議直接退件
- 突出外牆面的鐵窗沒有配合拆除——這是整維必要施作條件，不拆就卡關
- 頂樓加蓋、陽台外推等違規物沒清查申報，每漏一項補助調降2.5%
- 誤以為補助是一次全額撥款，沒準備自籌款，工程啟動後資金斷鏈
- 工程費用沒依市場行情編列，審查委員認定不合理，整案被打回票
- 整維完工後5年內自行更改外觀或外牆設計，違反補助條件被要求返還補助款
▸ 陽台或露台外推或加窗，且所有權人無法配合整理
▸ 裝設不突出外牆面之鐵窗，且無法拆除整理
▸ 頂樓加蓋有非屬使用執照核准之使用空間
▸ 法定空地涉有搭建違章建築，且未符合原始竣工圖說
「整維補助申請最關鍵的前置作業，是把全棟的違規物先清查一遍——這不只是政府要求，更是讓補助金額不被砍的唯一方法。」
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「老屋每一面破損的外牆，都在等一個願意認真處理它的人——讓我們一起讓它重新有尊嚴。」
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